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【央视新闻客户端】
深度研究丨“两会”以来政策走向宽松 ，行业新发展模式呼之欲出 一 、房地产业仍是实现GDP增速5.5%的支柱 在疫情阴霾下 ，2022年中国经济发展面临需求收缩 、供给冲击、需求转弱三重压力，短期内经济下行压力加大 ，主要经济发展目标整体是稳中求进 ，并把经济稳增长放在更加突出的位置 。
其一，全年GDP增长5.5%的目标体现经济稳增长的决心。2021年 ，我国经济增长8.1% ，两年平均增长5.2%，且GDP增速呈逐季回落态势 ，并在四季度跌至4%低位。2022年GDP目标增速设在5.5%左右 ，意味着单季度GDP增速要达到6%甚至7%以上，在短期经济下行压力较大的背景下，实现难度着实不小 。
其二 ，继续做好“六稳 ”、“六保 ”工作 ，保居民就业 、保基本民生 。其中，就业是民生之基。
其三 ，积极出台有利政策 ，慎重出台收缩性政策 。宏观政策要强化跨周期和逆周期调节，为实体经济提供更有力支撑 ，更好地稳住经济基本盘 ，保持经济运行在合理区间 。各地各部门要服务经济稳增长的大局，调动一切积极因素 ，减少一些非必要的限制性措施。 值得注意的是 ，房地产行业仍是经济稳增长的重要抓手 。房地产行业所牵扯的上下游关联行业众多，产业规模 、经济体量巨大 ，短期内房地产行业所扮演的角色 ，难以找到其他行业有效替代 。
在经济稳增长的政策大环境下，房地产行业亟需化解行业下行风险，去杠杆政策有望适度纠偏 ，实现房地产市场 健康 发展和良性循环 ，至少房地产行业不能拖经济稳增长的后腿。
二、货币政策短期重在稳地产 3月15日两会《政府工作报告》指出：加大稳健的货币政策实施力度；随后，全国政协经济委员会副主任刘世锦提出：货币政策在前期降准 、引导降息的基础上 ，结构性导向要为房地产软着陆和中长期平稳发展提供必要的流动性 ，短期内货币政策重点在稳房地产 。
央行连续降准降息，为实体经济纡困 。2021年12月15日 ，央行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点 ，共计释放长期资金约1.2万亿元。2022年，央行货币政策整体继续延续宽松态势 ，并加大货币政策实施力度 ，继上次降准仅四个月后，4月15日央行再次降准 ，释放长期资金约5300亿元 。 对于房地产行业而言 ，货币政策短期重在稳地产 。
一方面，逐渐恢复市场信心，有序引导房地产交易恢复正常化。2021年下半年以来 ，房地产市场持续转冷 ，百城成交同比跌幅扩大，房价整体下行。核心动因在于市场信心严重缺失 ，在划定政策底线之后 ，很大程度上将恢复市场信心，居民自住以及改善性购房需求或将有序释放 ，房地产交易也将逐渐恢复正常化 。
另一方面 ，支持房企合理融资，支持优质房企收并购 ，最大程度化解企业偿债危机 。2021年下半年以来 ，企业面临巨大危机，房企销售 、融资全面下滑。与此同时 ，品牌房企相继出现债务违约 。为了更好地化解企业偿债危机 ，下一阶段仍需支持房企合理的融资需求，支持优质企业收并购 。受此影响，国企、央企及优质民企或将更为受益 ，有望收获业绩集中度提升的机会。 三 、控制去杠杆节奏 ，支持居民按揭和企业融资 一系列政策表明，房地产金融政策将精准收放 ，适度控制去杠杆节奏和力度 。
行业债务风险尚未完全出清 ，房企融资量持续保持低位 。2022年一季度行业100家典型房企的融资规模同比大幅下降52.5%，基于防范化解房地产企业风险 ，预计涉房融资或将解冻 ，房企整体融资环境有望明显改善。
具体而言，支持房企合理的融资需求 ，支持优质房企开展并购贷款融资 ，有序引导企业销售 、购地、融资等经营行为逐步回归常态 。 房地产金融政策变化最先体现在民按揭贷款政策边际改善 。
具体而言，涉及以下五个方面：放松公积金贷款 、下调商贷首付比例 、调降房贷利率、局部放松限贷 、缩短按揭放款周期等。据央行最新数据 ，全国已经有100多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况 ，自主下调了个人房贷利率，平均下调幅度在20个到60个基点 。
不过，居民实际按揭贷款显著不及市场预期 。2021年10月 ，住户部门中长期贷款占比一度升至53.1%的高位 ，但随后历月占比持续走低。2022年2月，住户部门短期贷款减少2911亿元 ，中长期贷款减少459亿元 ，住户中长期贷款 历史 首次出现负增长。 居民按揭贷款有望继续松绑，因城施策执行好差别化住房信贷政策 ，保障刚需满足改善及新市民购房消费 ，并给予新市民一定力度的信贷政策支持，保证正常房地产交易平稳运行 ，促进房地产行业良性循环 。 四 、政策加码频率显著下降 ，压力城市纷纷“救市” 2021年，地方调控高频化、精准化 ，73省市、249次政策加码 ，这在 历史 上实属罕见 。
2022年以来，随着市场下行压力加剧，部分城市开始放松调控乃至刺激居民购房消费。其一 ，变相放松限购 。典型如郑州 、苏州 、南宁 。其二 ，财税刺激托市。例如玉林购买90平方米以下首套新房，每套补贴6000元等 ，并给予50%的契税补贴 。其三 ，推进棚改货币化安置 。例如郑州实施安置房建设工作三年行动，坚持以货币化安置为主；对已建安置房中群众自住以外房屋 ，采取政府回购、回租等方式 ，盘活转化为保障性租赁住房 、共有产权住房。 弱二线及三四线城市或将跟进放松调控，甚至刺激居民购房消费 。聚焦救市政策组合拳 ，主要通过以下两方面展开：
其一 ，市场维稳层面：第一，调降落户门槛 ，加快人才落户 ，局部放松限购 。第二，放松公积金贷款，商贷首付比例按央行规定的最低标准执行 ，降低房贷利率 ，缩短房贷周期。第三，棚改 、旧改加快推进 ，提高货币化安置比例 。第四 ，财税刺激托市，购房补贴、税费减免等均是政策选项 。
其二 ，企业纾困层面：第一 ，调降商品房预售门槛，加快预售证审批进度。第二 ，在严格落实“保交楼”的同时 ，适度放松预售资金监管，提高各施工节点提取比例。第三 ，降低土拍门槛 ，增加低价地 、平价地供应，降低竞买保证金，延期缴纳土地款 。
五 、城镇化仍是房地产行业最大红利 新型城镇化仍是房地产行业制度红利 ，城市群及都市圈将相继崛起 ，强化行业新格局 。
新型城镇化并非“摊大饼 ”式发展，而是引导资本、产业 、人口等各项资源要素在不同能级城市之间双向流动。一方面 ，加快构建城市群 、都市圈一体化发展新格局 。另一方面 ，完善土地、劳动力等要素市场化配置 。
理想预期下，三四线城市城镇化率将稳步提升 ，期间有望带动一定数量的增量购房需求；核心一 、二线城市更将吸引高素质人才不断聚集 ，房地产市场前景或将更为可期。
随着棚改基本进入收尾阶段，旧改则显著提速 。2022年3月 ，郑州市政府发文实施安置房建设工作三年行动 ，结合房地产市场形势，坚持以货币化安置为主 。并对未开工建设的安置房 ，鼓励拆迁群众选择货币化安置。
未来 ，城市更新将成房地产市场稳定剂，随着棚改 、旧改持续推进，有望带动一定数量的增量购房需求 。预计部分压力城市或将效仿郑州 ，更有必要及动力加大棚改、旧改建设力度 ，以便刺激居民购房消费，减缓市场下行压力 。
聚焦城市新格局 ，得益于强劲的经济基本面 ，长三角、粤港澳 、京津冀 、长江中游和成渝五大城市群人口虹吸效应不减，外来人口仍将持续净流入 ，进而给房地产市场提供坚实的需求支撑 ，并有望成为房地产市场的核心载体，市场份额也将持续提升。
长三角、粤港澳和京津冀将对标打造世界级城市群 ，成为拉动中国经济高质量发展的新引擎 ，全面引领房地产行业新一轮发展格局 。 六 、行业新发展模式：住房与保障双循环 一系列政策指向 探索 行业新发展模式，即重点涉及以下三方面内容：
其一 ，完善住房市场和保障体系双循环 ，重点解决新市民 、困难群体住房难题，并建立人、房 、地 、钱四位一体的联动新机制，促进行业良性循环 。居民环节 ，继续坚持“房住不炒 ”的政策主基调 ，支持居民自住以及改善性住房消费，打压投资炒作需求。住房环节 ，坚持租购并举 ，大力发展住房租赁市场，特别是保障性租赁住房 ，保障租赁群在享受共同服务上具有同等权利。土地环节 ，根据各城市市场实际情况，动态调整供地指标 ，意即继续增加大型及超大型城市建设用地指标 ，适当减少中小城市建设用地指标 。资金环节，房地产行业继续去杠杆 ，融资“三道红线”、房贷“两道红线 ”持续发力 ，将企业负债率 、居民杠杆率降到相对安全的水平，坚决遏制房地产泡沫化金融化 。
其二，房地产开发模式优化调整 ，包括房企杠杆合理化 ，可融规模透明化，项目开发全封闭化监管和房屋交付可风控等。改变过度追求销售业绩规模的观念 ，转向规模 、利润、产品 、服务互相平衡的经营模式 。而在融资“三道红线 ”落地后 ，优质房企主动优化调整财务结构，提升经营质量 ，但不少企业通过表内负债表外化转移等财技美化财务报表 。因此 ，房企去杠杆必须是表内 、表外同步进行，才能有效降低企业经营风险。 其三 ，房地产行业进入后开发时代 ，仍需积极盘活存量，有序推进城市更新 ，企业转型轻资产经营 ，寻找第二增长曲线 。房地产行业规模现已基本见顶，全国商品房销售面积连续5年保持在17亿平方米高位，未来房地产行业将进入后开发时代 ，随着房地产行业由增量开发转变为存量运营 ，企业竞争力重点在于全产业链的运营和资产管理，经营模式势必由重资产逐渐转型轻资产 ，积极寻找第二增长曲线 ，例如代建、物业、租赁等 。 4月以来，苏州 、南京 、福州等多个重点城市放松调控 ，各线城市房地产市场周期性轮动 ，市场底或将在二季度到来，成交或将企稳回升。货币政策短期重在稳地产 ，逐渐恢复市场信心 ，引导房地产交易恢复正常化，化解企业偿债危机 ，房地产企业在良性循环的政策指引下 ，正迎来否极泰来的时刻 。长期来看，一系列政策最核心的意义，仍然是在恢复市场信心的基础上 ，引导行业 探索 新的发展模式 。后开发时代 ，房企竞争力重点在于全产业链的运营和资产管理，经营模式势必由重资产逐渐转型轻资产。
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