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文：胡嘉琦 朱耘

ID：BMR2004

奥园美谷正走在剥离地产 ，发展“美丽事业 ”的路上。

6月22日
，奥园美谷 科技 股份有限公司(以下简称“奥园美谷
”，000615.SZ)发布公告称 ，拟通过在北京产权交易所公开挂牌转让的方式出售公司持有的京汉置业集团有限责任公司100%股权
、北京养嘉 健康 管理有限公司100%股权和蓬莱华录京汉养老服务有限公司35%股权
，并由交易对方以现金方式购买 。奥园美谷拟以10.2亿元作为本次交易标的转让的挂牌底价
。

数据显示，2020年 ，奥园美谷实现营业收入19.87亿元，同比下降37%；净亏损1.3亿元
，同比下降1215%。其中，房地产及相关业务收入占比约70% ，化纤新材料占比约20%
，医美业务并未产生收入 。从上述数据可知，支撑奥园美谷收入的仍是房产业务
。

在聚焦医美剥离地产的战略下 ，奥园美谷仍需要面对业绩的压力。在彻底出清房地产业务后
，奥园美谷的医美业务能否快速形成收益？又能否撑起公司的正常运转？

另据Wind股票显示，奥园美谷疑似2项财务指标异常 ，分别为：2020年公司经营现金流为负3.83亿元；2021年第一季度
，测算企业财务危机的Z值方面，奥园美谷的Z值为1.717 。

Z值分析法是一种衡量企业破产风险的方法 ，该方法预测企业的Z值小于1.20时将破产
，Z值介于1.20和2.90之间为“灰色区域”，Z大于2.90则企业没有破产风险。

图源：Wind股票

就在奥园美谷全面转型之际 ，原控股股东京汉控股集团有限公司（简称“京汉控股 ”）正在减持股份
。

出清地产，押注医美

近年来
，随着中国医美发展进入“快车道”，多家房地产企业纷纷转型做医美 ，奥园美谷就是其中之一。

6月22日
，奥园美谷发布公告称，拟通过在北京产权交易所公开挂牌转让的方式出售公司持有的京汉置业集团有限责任公司100%股权、北京养嘉 健康 管理有限公司100%股权和蓬莱华录京汉养老服务有限公司35%股权 。

对于奥园剥离地产的行为 ，在协纵策略管理集团联合创始人黄立冲看来
，如果奥园美谷确实能成功剥离地产，把持有的股份出售 ，则能够减少负债
，同时也能降低公司因为负债出现破产或者违约的可能性， 解决财务困难的问题 ，但是也需要看后面的结果
。

而在6月15日
，奥园美谷也曾发布公告称，为了提升自身可持续发展能力 ，有效解决与控股股东存在的同业竞争问题，奥园美谷维护股东利益
，并实现聚焦美丽 健康 产业的战略转型，公司拟出售持有的地产业务板块的全部或部分股权。

公开资料显示 ，截至目前
，奥园美谷主营业务为房地产 、化纤新材料和医美业务 。本次交易完成后，奥园美谷主营业务将由房地产业务
、医疗美容业务及化纤新材料业务转变为以医疗美容业务及化纤新材料业务为主 ，其主营业务收入结构将发生重大变化
。

中国房地产数据研究院院长陈晟认为
，奥园美谷完全抛弃产业空间而转型医美需要慎重，还是需要考虑将医美产业和地产空间相结合 ，应注意是产业空间的发展而并非发展产业本身
，通过产业空间对产业带来帮助，才能更加健全和安全。

转型路上

专业医美平台更美APP发布《2020医美行业白皮书》显示 ，尽管遭遇疫情冲击
，中国纯医美市场规模达1975亿元，占比全球17% ，有望成为世界医美第一大国 。

CVSource数据显示，2021年前5个月
，投向医美赛道的资金已超5亿元
。2020年医美赛道全年的融资规模8亿元。

虽然医美行业前途可期，但是作为此前主营业务为地产的奥园美谷 ，在该领域资历尚浅
，压力重重 。

奥园美谷总裁胡冉在中金公司2021下半年投资策略会上发表主旨演讲时表示，医美中游是奥园美谷切入医美的战略起点 ，也是布局的关键
。这一领域分散度高
，盈利能力不一。对此，奥园美谷坚定选取确定性强的“大店模式
” ，通过并购优质的区域龙头医美医院
，实现规模效应，降低仪器、耗材 、药品的采购成本；同时 ，延长上下游产业链
，形成品牌与资源优势，提升市场集中度 。未来 ，奥园美谷还将 探索 医美机构标准化连锁的“1+N模式”，建立头部器械耗材+垂直轻医美品牌连锁集合店。

6月8日
，奥园美谷子公司广州奥美产业投资有限公司（以下简称“广州奥美 ”）拟向银行申请4.18亿元的并购贷款，而该笔贷款主要是用于杭州连天美医疗美容医院（以下简称“连天美
”）的并购款项
。

据奥园美谷3月18日发布公告 ，公司拟出资6.97亿元收购盛妆医美持有的浙江连天美55%股权
，交易完成后，连天美将成为公司控股子公司。

连天美总部位于杭州 ，是中国最早一批医疗美容企业之一
，也是浙江省首家民营医疗美容医院的创办者，下属医院设有整形美容科
、微整形科、皮肤美容科 、口腔美容科等主要业务科室 。

在医美上游端 ，奥园美谷全资子公司广州奥美与广州暨南大学医药生物技术研究开发中心
、广州市暨源生物 科技 有限公司签署《战略合作协议》
，进入胶原蛋白市场，布局上游产品耗材市场
。

随后 ，广州奥美与韩国KD Medical公司签署战略合作协议共同组建合资公司
，在中国区域独家代理赛诺秀激光仪器，开拓医疗级产后修复新兴细分市场；同步推动KD. Medical公司拥有的注射类医疗美容产品在中国境内销售牌照。

民生证券报告显示 ，KD.Medical 成立于 2016年4月，是一家专注于医疗美容相关领域研究以及产品销售为一体的生物 科技 型公司
，囊括总计医美 科技 端四大类中的所有类目(溶脂产品、射频类医疗类美容仪器 、水光针
、注射用单/双相交联透明质酸钠填充剂)，细分领域的 7个品种 ，主要产品为AIR FEELING(注射用溶脂产品)、AIR UP(面部溶脂) 、AIR V UP S(身体除面部外其他位置溶脂针)、AIR SONIC (射频类医疗美容仪器)
、AIR CELLING (动能素水光针)、RHEA LUCLANE(注射用三文鱼细胞提取液
，PDRN婴儿针) 、SHINNEUS(含利多卡因注射用单相交联透明质酸钠填充剂)等，其中多款产品已获取 KFDA 出口手续 。

在医美下游端 ，奥园美谷通过与头部MCN机构合作实现下游卡位
，在为医美医院引流的同时，刺激更多消费者对上游产品的需求
。

对于合作的进展情况 ，奥园美谷表示
，无论是上游暨源生物
、肌源医药、KDM 、广纳院的深层次战略整合及并购，还是中游医美服务机构收购 ，以及下游医美细分领域头部MCN等剧场式情景化布局
，奥园美谷正在按照战略布局逐步推进落地。

对于外部环境而言，奥园美谷需要面临医美行业内发展多年的成熟竞争者 ，还要面临新进入者的挑战 。

2021年5月以来，主业为地产的苏宁环球
、主业为医疗IT领域的麦迪 科技 以及振东制药、特一药业等企业均表示要进军医美领域
。

在独立经济学家王赤坤看来
，医美是市场需求催生的一个细分新兴行业，这个赛道方兴未艾 ，属于成长阶段
，行业消费快速增长，行业市场处于增量市场 ，行业门槛初步建立
，行业竞争不是非常激烈，市场处于卖方市场 ，拥有定价权
，行业毛利也很高。医美行业在竞争格局尚不激烈的情况下，整体处于蓝海市场 ，屡屡成为资本的宠儿 。

股价涨了472.17%

原控股股东减持

Wind股票数据显示
，截止2021年6月23日，近250日内 ，奥园美谷股价上涨了472.17%，而在股价上涨之际
，公司原控股股东京汉控股却出现减持套现的情况
。

王赤坤认为，资本吹捧和加持下 ，医美行业存在过热的问题
，其估值也被高估，按照以往的经验 ，所有被资本热追的板块都有一个回调的过程
，这个回调的过程就是挤泡沫的过程。

5月19日，奥园美谷的原控股股东京汉控股集团有限公司（简称“京汉控股”）的一致行动人建水泰融企业管理有限公司 、北京合力万通信息咨询中心（有限合伙）
、段亚娟计划在2021年6月10日至2021年11月13日 ，以集中竞价方式减持合计不超过约1562万股（占公司总股本的2%） 。

对于原控股股东转让股份的原因及影响
，诸葛找房数据研究中心分析师梁楠认为，一方面由于奥园美谷逐渐开始向医美方向布局 ，但支撑其发展的一直是房地产业务
，调整布局过程中企业将面临一定的过渡风险，同时医美行业的竞争压力也不容忽略 ，未来发展面临一定的挑战；另一方面，股东减持也可能与自身经营需求有关
，需通过减持奥园美谷股份获取一定的现金流。由于奥园美谷面临一定的债务压力，需通过融资减轻运营压力 ，此时股东减持将使奥园美谷的压力进一步加大
。

实际上
，2020年10月以前，奥园美谷还不能算是一家医美公司 ，据公告显示
，2020年10月26日，京汉股份发布公告称 ，拟变更公司名称为奥园美谷 科技 股份有限公司
，证券简称变更为奥园美谷。

而奥园美谷背后的控股股东则是中国奥园集团有限公司（以下简称“奥园集团 ”） 。

2020年5月，原控股股东京汉股份与奥园科星签署了股权转让协议 ，京汉股份将其所持有的2.29亿股转让给了深圳奥园科星投资有限公司（以下简称“奥园科星
”）
，占京汉股份总股本的29.3%
。经上述股权转让后，奥园科星成为京汉股份第一大股东 ，实际控制人也由京汉股份董事长田汉变为奥园集团主席郭梓文。

京汉股份成立于1996年，是深交所主板上市公司
，以化纤、房地产为主营业务，专注于发展新材料及绿色纤维等相关产业的研发与制造 。

京汉股份在化纤新材料方面现有年产1.6万吨粘胶长丝 、7000吨玻璃纸
、3.5万吨化纤浆粕生产能力
。

以京汉股份化纤技术为基础 ，2021年4月
，奥园美谷正式投产年产4万吨绿纤项目。据了解，绿色纤维是医美上游产业链面膜纸的主要原材料 。

机会与风险并存

在万亿“颜值经济”下 ，医美作为新的风口行业
，机会与风险并存
。

虽然奥园美谷决心转型，但是面对先天的地产基因以及医美赛道上的先驱者和后进者的竞争 ，在机会面前
，仍存在巨大的挑战。奥园美谷转型医美能获得成功吗，存在哪些机会与风险？

在穆胜企业管理咨询事务所合伙人、纽约大学Stern商学院访问学者娄珺看来 ，如果碰得到好的投资标的
，就有可能成功 。当然，这个凭运气 ，也要看行业的大势
。

对于什么是好的标的？娄珺认为，好的团队 、好的产业资源、好的战略思路属于好的标的范畴。

娄珺建议
，在一个产业能够成功，还是要凭借核心竞争力 ，核心竞争力是来自于对行业的深耕
，这个规律永远不过时 。而对于房地产企业能否在转型后撑起业绩，娄珺认为 ，如果有好的投资标的
，有可能快速形成业绩，但这种业绩不是企业的基本面 ，看重长期价值的投资者不必太在意。

房地产企业转型医美
，也意味着公司整体的组织架构出现了变化，对于房企转型医美后该如何进行组织管理 ，在行业风口面前
，奥园美谷将如何把握机遇进行发展呢？

对此，娄珺认为 ，这是个大问题，先看懂行业
，再定下战略，再打造组织架构 ，再寻找行业内的优质人才
，但这里面的每一步都是过滤器，都会过滤掉没有诚意在产业里发展的投机者
。

据了解 ，医美产业链的上游主要为医疗器械生产商和耗材商；中游主要是整形诊所
、整形医院、美容院；下游主要是医美的导客平台。终端主要是消费者 。

艾媒咨询数据显示
，在中国，医疗美容机构主要分为公立医院和民营机构两大类 ，其中民营机构包括大型连锁医院 、中小型民营整形医院和小型民营诊所三个小类
。数据显示
，2019年中国医美店铺数量超过140万家，具备医疗美容资质的机构约13000家 ，医美行业“黑机构 ”问题仍然严重
，经估算有超过80000家属于非法经营医美店铺。

由此可见，奥园美谷从医美中游切入的赛道也是竞争最激烈的区域 ，奥园美谷在并购的同时也应注意提升自身的核心竞争力 。

她建议，奥园美谷可以摸索一整套的范式
，将之前比较散的业态进行标准化操作，将定价和宣传确定下来 ，然后带动周边乃至全国其他的门店来全面提升
。此外
，还可以采用统一的门诊运营管理系统，这一点可以参考口腔 ，从发展速度来看
，医美比口腔快，但是发展的标准化和规范化 ，口腔比医美好。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜建议
，医美业务的盈利点一方面在医美服务的本身，另一方面还在医美康复和服务于医美的金融业务等 。公司转型需要充分研究拟进入行业的发展状况
、竞争格局与未来走势 ，选准着力点和进入策略
，并结合自身的资源和能力来迅速形成业务规模和行业竞争力，并构筑起产业护城河以发展出自身的核心竞争力
。

房地产宏观调控的政策回顾

下列哪项不是作品创作中的四大着力点？（）

A.角色的意志

B.角色的观点

C.角色的来源

D.角色之间的人际关系

正确答案：C

我国对房地产的重要宏观调控分别发生在1993年、1998年 、2003年
、2005年、2008年 、2010年。代表性调控政策包括国十六条
、国八条、国六条 、(新)国十条
、23号文件、18号文件等 。

1993-1996年：我国第一次对房地产业进行宏观调控

时间：1993-1996年

现状：首次出现房地产热——房地产开发公司急剧增加 ，房地产开发投资高速增长，以炒地皮 、炒钢材、炒项目为主的房地产市场异常活跃
，尤其是海南
、广西北海等地，房地产开发过热 ，形成了较严重的房地产泡沫
，经济运行出现严重过热态势和通货膨胀
。

对策：1993年，国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》 ，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称“国16条
”)；1994年系列出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》 、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》颁布。

效果：随着各项措施的落实
，全国房地产开发的增长速度明显放缓，通货膨胀得到遏制 。经济由热转冷 ，房地产市场也沉寂下来
，商品房和商品住宅的价格迅速回落。经过3年努力，中国经济终于在1996年成功实现“软着陆”
。

问题：此次调控给房地产业一记重创。“国16条 ”一出 ，海南房地产热浪应声而落
，数千家开发商卷款逃离，留下遍地烂尾楼 。后经统计 ，海南省当时闲置土地18834公顷，积压资金800亿元
，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，而一海之隔的北海 ，沉淀资金甚至高达200亿元
，烂尾楼面积超过了三亚，被称为中国的“泡沫经济博物馆
”
。泡沫破裂后 ，海南等地房地产市场元气大伤
，进入持续数年的低谷期。

1998-2002年：促进住宅业成为新的经济增长点，核心是房改

时间：1998-2002年

现状：1997年亚洲金融危机爆发后 ，我国经济开始出现“通货紧缩”
，房地产市场也随之进入低潮 。

对策：为刺激消费
、拉动内需，1998年7月 ，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》(简称“23号 ”文件)
，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革
。

23号文件强调 ，在停止住房实物分配后，新的国家住房保障体系在“逐步实行住房分配货币化
”的同时
，要“建立和完善以经济适用住房为主体的住房供应体系”。按照建设部当时的保守算法，“最低收入者家庭 ”和“高收入者家庭
”分别占了城市居民家庭总数的10%上下 ，可以买“经济适用房”的“中低收入家庭 ”
，最低的也要占到居民人数的80%以上，高的甚至占到总人口的95% 。1999年中央政府开始在全国范围内停止福利分房制度 ，推行住房分配货币化制度
。

效果：随着各项政策措施贯彻落实
，大大激活了低迷数年的房地产市场，推动了房地产业的高速发展 ，我国房地产市场和房地产业进入发展新时期。

问题：这一时期存在住房供应结构不合理矛盾突出
，房地产市场秩序比较混乱等问题 。为打击“囤地
” 、“倒地”现象，规范土地交易市场《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》 ，全国范围内“商业
、旅游、娱乐和商品住宅用地等各类经营性用地
，必须以招标 、拍卖或挂牌方式出让 ”意味着持续多年的“协议出让
”在法定意义上被叫停
。但这一政策出发点是“从源头上防治腐败，降低不合理的房价” ，实际操作缺乏统一规范，为其出现新的高房价问题埋下了隐患。

2003-2005年：确立房地产为国民经济支柱产业

时间：2003-2005年

现状：从2003年开始
，我国房地产投资快速增长，再次出现经济过热迹象 。由于2003年土地使用权全面施行招投标
、挂牌、拍卖方式取得 ，导致土地价格和房价大幅上涨。而从98年开始的房地产信贷给尚不完善的中国银行(2.83,0.00,0.00%)金融体系带来了巨大的潜在风险
。

对策：2003年6月
，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(简称121号文件)，调整商业银行个人住房贷款政策。规定对购买高档商品房 、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人 ，适当提高首付款比例
，不再执行优惠住房利率规定 。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施
。

8月出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称18号文件) ，首次明确指出“房地产业关联度高
，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业 ” ，并提出促进房地产市场持续健康发展是保持国民经济持续快速健康发展的有力措施
，对符合条件的房地产开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力度。

效果：18号文件确立的“国民经济的支柱产业
”是对1998年23号文件所确立的“新的经济增长点”的升级，也标志着新一轮房地产宏观调控正式开始 。

问题：18号文件没有提出实质性的控制房价和投资过热的措施 ，倒是把23号文件中有关“经济适用房是住房供应的主体 ”改为“经济适用房是具有保障性质的政策性商品住房
。”意味着政府将“为70－80%以上的家庭提供经济适用房
”的政策调整为“多数家庭购买或承租普通商品住房”。该文件对经济适用房的重新定性也为后来个人
、组织或群体利用住房改革政策寻租、非法获利埋下了隐患 。

这两份意见向左的文件相继出台，将政府既害怕房地产价格和投资增长过快又希望继续拉动经济增长的摇摆不定的矛盾心态展露无遗
。而各级政府主导的“圈地热 ” 、日渐增大的金融信贷风险等原先大量潜在的问题也随着楼市的火爆而集中暴露出来。

2005-2007年：调控以稳定房价为主要诉求

时间：2005-2007年

现状：2005年房地产开发虽然继续保持着快速发展的惯性
，但增速明显减慢，然而 ，房价快速上涨的势头仍然没有改变
，以深圳、北京为代表的全国众多城市房价迅猛上涨，房价成为社会关注的焦点 。

对策：为了抑制投资过热
、调整住房供应结构、稳定房地产价格 ，中央政府打出调控“组合拳
”——2005年3月底
，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，提出抑制住房价格过快上涨的八项措施(简称“国八条”) ，建立政府负责制
，将稳定住房价格提升到政治高度
。4月，国务院常务会议提出 ，当前加强房地产市场引导和调控要采取八项措施(简称“新国八条 ”)
，对“国八条
”进一步细化 、延伸。随即，国务院转发由建设部等七部委联合制定的房地产调控操作层面的细化方案 。

2006年5月 ，国务院常务会议通过有针对性的六项措施(简称“国六条”)，将调整住房供应结构作为调控着力点。随后出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(简称“九部委‘十五条’ ”)对“国六条
”进一步细化
。其中提到的“限套型”
、“限房价 ”的普通商品住房
，被称作“限价房
”——以期解决中等收入夹心层群体的住房问题。

2007年，以稳定房价为诉求的房地产调控进一步深化 。土地、信贷 、税收等为房地产市场降温的各项调控新政密集推出 ，从土地管理
、规范市场秩序、抑制投机(尤其抑制外商投资房地产) 、调整住房结构等多方面全面出击
。

效果：房地产市场出现了一些积极变化
，开发投资实现平稳增长，住宅开发结构得到一定改善。但是房价调控效果并没立即显现出来 ，反而出现边调控边上涨的现象 。到2007年下半年
，虽然总体房价涨幅有所放缓，但北京
、上海、广州 、深圳等城市住房价格仍在高位 ，且不断上扬
。

问题：“国六条”提出的“规范发展经济适用房 ”方针
，将门槛提高至城镇低收入阶层，试图构建一种“最低收入阶层靠廉租房 ，低收入阶层靠经济适用房
，其他阶层靠房地产市场”的解决方案。这意味着，自2003年调控以来 ，政府保障房惠及的人群范围进一步缩小，政府将更多的人的住房问题扔给了市场 。从供需关系上看
，这一方针的确立势必推动房价上涨
。

而加快城镇廉租住房制度建设和“限价房
”方案的提出曾让人们看到希望，然而以后的房价走势却又屡屡让人们失望。

2008-2010年：调控反复 ，GDP是调控指标

时间：2008-2010年

现状：2008年是戏剧性的一年 。年初货币政策将从“适度从紧”改为“从紧 ”
，而财政政策继续保持稳健
。下半年随着世界金融危机的影响扩大，央行宣布“双率
”齐降 ，货币政策再度从“从紧”向“适度宽松 ”转变。本来在前期调控政策和金融危机的影响下
，房地产投资迅速减少，国际热钱纷纷撤出 ，房地产市场进入观望状态
，成交量日减，房价也有所下降 。然而 ，在调控效果刚刚显现时
，政策再次松动，最终导致前功尽弃。2009年 ，中国房地产市场从年初的“试探性抄底
”，到年中的“放量大涨”
，再到年底的“恐慌性抢购 ”，短短一年间 ，中国楼市迅速地由低迷转变为亢奋
，由萧条转变为繁荣，调控由“去库存
”转变为“挤泡沫”
。2010年第一季度 ，房市神话继续上演
，房价持续攀高。

对策：2009年12月，为遏制部分城市房价过快上涨 ，中央政府决定不再延长2008年年底出台的二手房营业税减免优惠政策
，将个人住房转让营业税免征时限由2年恢复至5年，遏制炒房现象 。随后提出了“增加普通商品住房的有效供给；继续支持居民自住和改善型住房消费 ，抑制投资投机性购房；加强市场监管；继续大规模推进保障性安居工程建设 ”四条具体措施(简称“国四条
”)
，以完善促进房地产市场健康发展为目标
。国务院各部委陆续出台调控细节，逐渐废除了2008年的刺激房市政策 ，再次转向稳定房价。

2010年，以稳定房价为主的房地产调控到了关键时刻 。4月27日
，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“国十条”)，被称为“史上最严厉的调控政策 ”
。

效果：由于各级部门的落实问题和房地产市场的复杂实况 ，国十条的威力未能完全释放。

问题：虽然期间中央***不断发言说“房价第四季度会下降”
，但由于前几次调控政府政策摇摆不定，购房者对此次房地产调控信心不足 ，以至于在房地产市场经过4个多月的观望僵持后又现回暖迹象
，房地产迷局仍在变化之中 。

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