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11月10日，房地产股市和债市均出现大幅上行 ，销售金额超千亿元的房企中 ，有26家房企的股价涨幅超过5%，其中融创、世茂 、奥园等8家的股价涨幅超过10%；阴跌多日的房地产信用债也出现普涨。
地产股 、债大幅上涨与一则传言相关 。11月10日上午 ，有关“并购贷将不纳入三道红线指标”的消息开始在资本市场和房地产行业广泛传播 ，随后更为详细的版本内容流出，资本市场一片欢腾 。
经济观察报记者多方求证 ，该消息并非空穴来风 ，传言内容虽有细节上出入，但大部分内容“基本靠谱 ”。对这一消息 ，多数金融和房地产从业人士表示谨慎乐观 ，这些政策并非外界所认为的放松，而是对原有政策在执行过程存在过度情况进行调整 。
一家房企高管告诉经济观察报 ，下半年尤其是9月以来 ，金融机构对房企预售资金流出不合理限制及抽贷等情况，加剧了房企流动性风险，现在更像释放了层层加码的压力 ，在重新回到正常轨道 。
这种略显保守的判断不是没有依据 ，从各方透露的消息看，有针对性的释压仍保持着一定的节奏 ，市场已经不再期待一场大水漫灌的到来。
而沈阳楼市传出限购、限售放松消息一日后 ，重申调控按之前条款执行，也再一次让市场明确 ，“房住不炒 ”的调控主基调没有改变。
利好：部分政策落地
在资本市场广泛流传的消息主要包括4方面内容：
第一 ，并购贷将不纳入三道红线指标；第二，开发贷和按揭贷都要上量 ，集中度可以临时鼓肚子；第三 ，存量项目银行可展期 、不降级；第四，各地人行通知主要银行 ，按揭积压5个月以上的清理掉 。
对于传言的相关内容 ，多个金融机构人士表示基本“靠谱”，但具体内容与传言有出入 。一位机构人士表示，目前相关政策还未真正落地 ，并购贷不纳入三道红线指标仅针对“承债式收购产生的负债 ” ，而不是所有并购贷。
他表示，即便该政策落地 ，对房地产行业实际影响有限 ，一方面，并购贷额度相对较小 ，获取门槛较高 ，并非所有房企都能拿到；另一方面，部分“绿档 ”房企发生爆雷 ，意味着三道红线的安全效应减弱 ，与收并购和降档相比，“活下去”更重要 。
相对于并购贷的不确定 ，目前开发贷和按揭贷已经在部分城市落地 。多个金融机构人士透露 ，具体执行层面遵循因城施策的原则，即各个城市根据实际情况来把握尺度，有的城市房贷释放力度较大 ，但有的城市“应该不会有任何变化”。
截至目前 ，已有部分城市银行收到相关通知或指导意见 。
一家商业银行上海分行的人士告诉经济观察报，他所在的银行10月已开始执行开发贷和按揭贷的相关要求 。其中 ，开发贷有一定额度的增量 ，较为明显；按揭贷则以清理存量为主，市场层面的传导不明显。
现实：流动性现小幅宽松
多位房企及金融机构人士透露 ，近期房企融资开始松动 ，多家房企已经获得贷款或正在敲定相关融资事宜 。
11月9日，世茂集团从招商银行获得一笔15亿元贷款 ，在这前后 ，世茂还以香港中环物业做抵押，向星展银行获得一笔15亿港元的贷款 。相关机构及世茂集团证实了这一消息 ，并称借款主要用于再投资。受此消息影响 ，世茂集团旗下股 、债持续上涨 。
同一天，华润置地公告，与一家银行签订一笔15亿港元为期5年的贷款融资协议 。当天 ，华润置地股价上涨8.8%。
同样受好消息影响的还有中国奥园 ，11月10日消息，广州城投及珠江实业将为奥园提供30亿元支持。受消息影响 ，10月10日和11日 ，奥园股价涨幅均超过10%，国内信用债和美元债价格也大幅上涨 。
另外 ，万科重庆公司向平安资管获得58亿元融资 ，阳光城长沙项目获得五矿信托16.1亿元借款 。
一系列融资活动的展开，不仅补充了部分房企的流动性 ，避免了违约风险 ，也为房地产行业注入了信心。
除了来自金融端的消息，部分城市也开始对原有调控政策进行小幅调整 ，以缓解冷淡的市场成交 。
11月5日 ，武汉市政府下发通知，非本市户籍的总部企业高级管理人员，在本市无自有住房的 ，其在限购区域购买首套自住住房可不受限购政策限制 。
探因：层层收紧挤压
9月底以来 ，中国恒大、花样年 、当代 、宝能、阳光城 、佳兆业等多家房企爆发违约或流动性风险，并有进一步蔓延的趋势。
多家房企和金融机构的从业人士认为 ，房企大面积出现流动性困难 ，一方面与房企自身有关，另一方面也与相关政策过度执行有关 。
下半年尤其是8月以来 ，由于多数商业银行全年房贷额度所剩无几 ，房地产市场成交开始持续下滑，截至10月 ，已经连续4个月环比同比双双下跌 。
楼市成交持续下滑及按揭减少 ，使得房企回款能力大幅度下降，多家房企人士透露 ，三季度房地产平均回款率在30%左右 ，回款能力下降，也使得金融机构对房企违约预期直线上升。
在这种情况下，部分银行及金融机构开始对销售回款从项目回流到集团进行限制 。“预售资金大部分存在合作银行 ，银行担心你还不了款 ，就限制你提款，这些回款只能留在项目账户上 ，没法汇到总部 。 ”一位房企人士告诉经济观察报。
而部分有信托借款的项目 ，相应的公章和账户被质押给信托机构，因信托机构担心房企无法还款 ，也对预售资金提取进行限制 ，“你的公章 、财务章都给了信托公司，对方不配合 ，项目没法把回款汇到集团 。 ”上述房企人士表示 。
与此同时 ，部分银行和信托机构还会要求房企提前偿还相关借款，上述房企人士表示 ，一旦评级下调或发生其他触发违约条款的行为 ，金融机构即可要求进行提前还款，这也是通常意义所说的抽贷。
金融机构人士透露，抽贷与第八轮巡视有关一定关系。据央视报道 ，9月下旬 ，中央第八轮巡视对25家金融机构党组织开展常规巡视，各家银行机构开始加强对相关贷款风险管控 。
同时 ，9月以来 ，多家信托机构相关高管被查，信托机构也加大了对风险的控制 。在这些因素影响下 ，银行和信托对房企预售资金提取进行严控 ，同时要求房企提前偿还部分未到期贷款。
一家20强房企人士告诉经济观察报，在市场下行、回款艰难的背景下 ，9月 ，银行和信托同时抽贷，一定程度加剧了房企流动性风险 ，这也是部分房企出现流动性困难的主要原因之一 。
雪上加霜的是 ，恒大出现流动性风险后，其项目保交付工作落在地方政府身上，给地方政府造成巨大压力 。基于这一原因 ，9月底以来 ，多数城市加强了对预售资金的监管。
而且，同样在9月底前后 ，房地产ABS融资暂停 ，其他渠道融资也变得困难起来 。“不是因为监管不给批额度，主要因为房企频繁暴雷 ，很多投资人不敢买信用债 ，导致很多债发不出来”，上述20强房企人士表示 。“多种因素叠加到一起 ，导致房地产流动性风险加剧 ” ，该人士强调，当前房地产流动性风险 ，不排除有个别企业自身经营原因 ，但大部分都是外部因素造成，“账上有钱，但提取不了 ，资产也有 ，但很难变现 ”。
阳光城高管告诉投资人，截至11月初 ，阳光城账上有260亿元现金 ，但能动用的不到7亿元；佳兆业的高管也告诉投资人，账上的380多亿元现金 ，能动用的屈指可数 。“如果还不调整 ，可能还会有其他房企出现问题 。”上述20强房企人士表示，幸运的是 ，经过9月底以来一轮摸底 ，监管层对房企的困难程度有了一定掌握，金融机构从严执行的情况有所好转。
后续：松紧仍有尺度
9月底以来 ，央行 、银保监会 、银行间交易商协会及住建部、地方政府等相继召集相关房企开会 ，对企业、市场及行业现状进行摸底 。每一次摸底之后，均会释放出一些利好消息 。
多位房企及金融机构人士透露，9月底 ，央行和住建部召集8家房企开会后 ，银行机构对房企的态度开始有所改善，一方面暂停了对房企的抽贷 ，另一方面也适度增加少量开发贷和更少量的按揭贷额度。“开发贷有所松动 ，但整体额度不大 ”，上述房企人士透露 ，虽然开发贷额度有一定释放 ，但对房企而言是杯水车薪，“当时还是受‘两个上限’管控 ，如果监管层没有明确的意见 ，银行是不敢私自突破的 ”。
监管层介入，金融机构对房企抽贷也有所缓解 。上述20强房企人士介绍 ，金融机构对房企包括限制资金提取及抽贷的行为 ，“我们了解，监管层之前是不知道的，现在了解到了 ，也做了相应的调整” 。
不抽贷意味着房企失血有所减少 ，但无论是房企自身回款和融资能力，还是对预售资金提取方面 ，依然困难重重。
上述房企人士介绍 ，在当前环境下，包括金融机构 、地方政府在内的各方对房企信心不足 ，“原来预售资金监管也有 ，但比较松，很容易提取 ，现在不仅严格了 ，而且对资金限制的规模也增加了 ” 。
一家金融机构人士认为，即便是放宽额度管控 ，到年底也只有不到两个月时间 ，很多银行由于没有房贷额度，“即便是房贷额度可以鼓肚子，这么短时间内 ，真正落地的也不会太多 ” 。
多数金融和地产人士认为 ，如果能在两方面进行适度调整，可以让更多房企避免发生流动性风险。第一 ，主体信用评级下调后 ，金融机构不抽贷；第二，将对预售资金监管控制在合理比例和范围内 。
11月11日 ，主要商业银行召开会议 ，布置和落实有关房地产贷款相关政策，但具体如何落实 ，截稿前 ，还未有进一步明确的信息 。
而此前传出放松限购 、限售政策，个人购房按揭贷款实行“认贷不认房”的沈阳市 ，也在11月11日表示 ，仍按原调控政策执行。
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