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若干年来
，处于“调控时代”的房地产行业，或多或少地脱离了市场化机制的自我调节 ，诸多行业问题也随之逐渐暴露出来。如房价越调越涨 、建筑质量问题增多等
，这使全行业陷入了一种浮躁的情绪 。

从全国来看，现阶段房地产业仍存在一些问题

1.高周转模式下建筑质量问题增多

大量拿地
、快速开工、快速销售 ，凭借着高周转模式
，一些大型房企跨入千亿规模
。而在调控重压之下，高周转模式也成为越来越多开发商的选择 ，而在这背后，质量隐忧也渐渐浮现。为了压缩成本 、提高利润率
，不少施工方偷工减料，再加上高周转模式下企业有效管控的缺位 ，各种楼盘“质量门 ”频频爆发 。

2.商业地产区域性
、结构性过剩

商业地产的供过于求早已经不是新鲜事
。2009年初
，几乎所有数据都认为一线城市的商业地产超过了需求量。但就在这些城市商业地产空置率基本得到解决的同时，问题逐渐指向二、三线城市 ，如成都 、长春、佛山等地 。再者
，加上竞争激烈，项目招商遇困 ，商业地产区域性
、结构性过剩已经成为不容忽视的问题
。

3.房价越调越涨、限购执法不严

从国六条 、国八条
、国四条
，到限购政策，直至2013年“国五条” ，几年来调控政策可谓层出不穷
，业界对此亦褒贬不一。但在购房者看来，房价越调越涨始终是不争的事实 。同时 ，随着“房叔
”、“房婶”等事件的曝光，限购执法不严的问题浮出水面。而楼市调控“骑虎难下 ”也成为当前房地产市场面临的核心问题之一
。

4.城镇化被误读为“房地产化
”

新一轮城镇化正在如火如荼地推进
，然而在部分地区，城镇化却成为推涨地价 、房价的契机 ，在地方政府的支持下
，不少开发商借口提升城市水平大举圈地扩建，以建设工业园区为名 ，以获取土地出让收入及相关税费为目的
，掀起了新一轮的“造城运动”。

5.全行业浮躁
、人才流动加剧

前十年，开发商“有钱就能圈地 ，盖房就能挣钱 ”
，买房人则是“见房就买、除房不买
”，调控虽有所抑制 ，但浮躁之风仍在 。然而此风行业转型期
，新领域拓展对人才的渴求，使人才流动变得更加剧烈 ，挖角薪水翻几倍，不少从业者膨胀不已
。到底是该猎人还是自身培养
，整个行业开始了一场新的探索。

6.精装房导向与控房价之矛盾

早在2008年，国家要求各地制订出台相关扶持政策 ，逐步达到取消毛坯房 。而精装修房因可避免二次装修造成结构破坏和节约等优点
，被更多人所接受
。由于附件装修，其价格高。但为维稳楼市 ，国家的调控始终未有放松
，而为追求低价快跑的策略，一些开发商又选择毛坯房之路 ，于是控房价的矛盾就此产生 。

7.限购加剧民间资金外流

在限购与限贷政策持续 、楼市调控持续发酵的背景下
，大量资金从楼市撤出，投入其他领域
。与此同时 ，在楼市“限购”时代
，由于在国内暂无购房资格，因此有投资需求的购房者纷纷在国外置业 ，导致大量民间资金外流。此外，房企为了寻找新的利润增长点
，亦将投资伸向了海外市场 。

8.养老住宅开发政策支持缺失

随着我国逐渐步入老龄化社会，养老产业引起了业界的关注 ，不少开发商纷纷成立养老产业研究团队
。但国内养老地产缺乏完善的商业模式
，加上没有相关政策支持，现阶段养老产业的发展无法做到开发与专业的兼顾 ，更多仍停留在住宅开发阶段。

深度研究丨“两会 ”以来政策走向宽松
，行业新发展模式呼之欲出 一
、房地产业仍是实现GDP增速5.5%的支柱 在疫情阴霾下，2022年中国经济发展面临需求收缩、供给冲击 、需求转弱三重压力 ，短期内经济下行压力加大
，主要经济发展目标整体是稳中求进，并把经济稳增长放在更加突出的位置 。

其一 ，全年GDP增长5.5%的目标体现经济稳增长的决心。2021年
，我国经济增长8.1%，两年平均增长5.2% ，且GDP增速呈逐季回落态势，并在四季度跌至4%低位
。2022年GDP目标增速设在5.5%左右
，意味着单季度GDP增速要达到6%甚至7%以上，在短期经济下行压力较大的背景下 ，实现难度着实不小。

其二
，继续做好“六稳
”
、“六保”工作，保居民就业、保基本民生 。其中 ，就业是民生之基
。

其三
，积极出台有利政策，慎重出台收缩性政策。宏观政策要强化跨周期和逆周期调节 ，为实体经济提供更有力支撑
，更好地稳住经济基本盘，保持经济运行在合理区间 。各地各部门要服务经济稳增长的大局 ，调动一切积极因素
，减少一些非必要的限制性措施
。 值得注意的是，房地产行业仍是经济稳增长的重要抓手。房地产行业所牵扯的上下游关联行业众多 ，产业规模 、经济体量巨大，短期内房地产行业所扮演的角色
，难以找到其他行业有效替代 。

在经济稳增长的政策大环境下，房地产行业亟需化解行业下行风险 ，去杠杆政策有望适度纠偏
，实现房地产市场 健康 发展和良性循环，至少房地产行业不能拖经济稳增长的后腿
。

二、货币政策短期重在稳地产 3月15日两会《政府工作报告》指出：加大稳健的货币政策实施力度；随后 ，全国政协经济委员会副主任刘世锦提出：货币政策在前期降准
、引导降息的基础上
，结构性导向要为房地产软着陆和中长期平稳发展提供必要的流动性，短期内货币政策重点在稳房地产。

央行连续降准降息 ，为实体经济纡困 。2021年12月15日
，央行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，共计释放长期资金约1.2万亿元
。2022年 ，央行货币政策整体继续延续宽松态势
，并加大货币政策实施力度，继上次降准仅四个月后 ，4月15日央行再次降准，释放长期资金约5300亿元。 对于房地产行业而言
，货币政策短期重在稳地产 。

一方面，逐渐恢复市场信心 ，有序引导房地产交易恢复正常化。2021年下半年以来
，房地产市场持续转冷，百城成交同比跌幅扩大 ，房价整体下行
。核心动因在于市场信心严重缺失
，在划定政策底线之后，很大程度上将恢复市场信心 ，居民自住以及改善性购房需求或将有序释放
，房地产交易也将逐渐恢复正常化。

另一方面，支持房企合理融资 ，支持优质房企收并购
，最大程度化解企业偿债危机 。2021年下半年以来，企业面临巨大危机 ，房企销售、融资全面下滑
。与此同时，品牌房企相继出现债务违约。为了更好地化解企业偿债危机
，下一阶段仍需支持房企合理的融资需求，支持优质企业收并购 。受此影响 ，国企 、央企及优质民企或将更为受益
，有望收获业绩集中度提升的机会
。 三
、控制去杠杆节奏，支持居民按揭和企业融资 一系列政策表明 ，房地产金融政策将精准收放
，适度控制去杠杆节奏和力度。

行业债务风险尚未完全出清，房企融资量持续保持低位 。2022年一季度行业100家典型房企的融资规模同比大幅下降52.5% ，基于防范化解房地产企业风险
，预计涉房融资或将解冻，房企整体融资环境有望明显改善
。

具体而言 ，支持房企合理的融资需求
，支持优质房企开展并购贷款融资，有序引导企业销售、购地 、融资等经营行为逐步回归常态。 房地产金融政策变化最先体现在民按揭贷款政策边际改善 。

具体而言 ，涉及以下五个方面：放松公积金贷款
、下调商贷首付比例、调降房贷利率 、局部放松限贷
、缩短按揭放款周期等
。据央行最新数据，全国已经有100多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况
，自主下调了个人房贷利率，平均下调幅度在20个到60个基点。

不过 ，居民实际按揭贷款显著不及市场预期 。2021年10月
，住户部门中长期贷款占比一度升至53.1%的高位，但随后历月占比持续走低。2022年2月 ，住户部门短期贷款减少2911亿元
，中长期贷款减少459亿元，住户中长期贷款 历史 首次出现负增长
。 居民按揭贷款有望继续松绑 ，因城施策执行好差别化住房信贷政策
，保障刚需满足改善及新市民购房消费，并给予新市民一定力度的信贷政策支持 ，保证正常房地产交易平稳运行
，促进房地产行业良性循环。 四、政策加码频率显著下降，压力城市纷纷“救市 ” 2021年 ，地方调控高频化 、精准化，73省市
、249次政策加码
，这在 历史 上实属罕见 。

2022年以来，随着市场下行压力加剧 ，部分城市开始放松调控乃至刺激居民购房消费
。其一
，变相放松限购。典型如郑州、苏州 、南宁 。其二，财税刺激托市
。例如玉林购买90平方米以下首套新房 ，每套补贴6000元等
，并给予50%的契税补贴。其三，推进棚改货币化安置 。例如郑州实施安置房建设工作三年行动 ，坚持以货币化安置为主；对已建安置房中群众自住以外房屋
，采取政府回购、回租等方式，盘活转化为保障性租赁住房
、共有产权住房
。 弱二线及三四线城市或将跟进放松调控 ，甚至刺激居民购房消费。聚焦救市政策组合拳
，主要通过以下两方面展开：

其一，市场维稳层面：第一 ，调降落户门槛，加快人才落户
，局部放松限购 。第二，放松公积金贷款 ，商贷首付比例按央行规定的最低标准执行
，降低房贷利率，缩短房贷周期
。第三 ，棚改、旧改加快推进
，提高货币化安置比例。第四，财税刺激托市 ，购房补贴 、税费减免等均是政策选项 。

其二
，企业纾困层面：第一，调降商品房预售门槛 ，加快预售证审批进度。第二
，在严格落实“保交楼
”的同时，适度放松预售资金监管 ，提高各施工节点提取比例
。第三，降低土拍门槛
，增加低价地
、平价地供应，降低竞买保证金 ，延期缴纳土地款。

五、城镇化仍是房地产行业最大红利 新型城镇化仍是房地产行业制度红利
，城市群及都市圈将相继崛起，强化行业新格局 。

新型城镇化并非“摊大饼”式发展 ，而是引导资本 、产业
、人口等各项资源要素在不同能级城市之间双向流动
。一方面
，加快构建城市群、都市圈一体化发展新格局。另一方面，完善土地 、劳动力等要素市场化配置 。

理想预期下 ，三四线城市城镇化率将稳步提升
，期间有望带动一定数量的增量购房需求；核心一
、二线城市更将吸引高素质人才不断聚集，房地产市场前景或将更为可期
。

随着棚改基本进入收尾阶段 ，旧改则显著提速。2022年3月
，郑州市政府发文实施安置房建设工作三年行动，结合房地产市场形势 ，坚持以货币化安置为主 。并对未开工建设的安置房，鼓励拆迁群众选择货币化安置
。

未来
，城市更新将成房地产市场稳定剂，随着棚改、旧改持续推进 ，有望带动一定数量的增量购房需求。预计部分压力城市或将效仿郑州
，更有必要及动力加大棚改 、旧改建设力度，以便刺激居民购房消费 ，减缓市场下行压力 。

聚焦城市新格局
，得益于强劲的经济基本面，长三角
、粤港澳、京津冀 、长江中游和成渝五大城市群人口虹吸效应不减 ，外来人口仍将持续净流入
，进而给房地产市场提供坚实的需求支撑，并有望成为房地产市场的核心载体 ，市场份额也将持续提升
。

长三角、粤港澳和京津冀将对标打造世界级城市群
，成为拉动中国经济高质量发展的新引擎，全面引领房地产行业新一轮发展格局。 六
、行业新发展模式：住房与保障双循环 一系列政策指向 探索 行业新发展模式 ，即重点涉及以下三方面内容：

其一，完善住房市场和保障体系双循环
，重点解决新市民、困难群体住房难题，并建立人 、房
、地、钱四位一体的联动新机制 ，促进行业良性循环 。居民环节
，继续坚持“房住不炒 ”的政策主基调，支持居民自住以及改善性住房消费 ，打压投资炒作需求。住房环节
，坚持租购并举，大力发展住房租赁市场 ，特别是保障性租赁住房
，保障租赁群在享受共同服务上具有同等权利
。土地环节，根据各城市市场实际情况 ，动态调整供地指标
，意即继续增加大型及超大型城市建设用地指标，适当减少中小城市建设用地指标。资金环节 ，房地产行业继续去杠杆，融资“三道红线” 、房贷“两道红线
”持续发力
，将企业负债率
、居民杠杆率降到相对安全的水平，坚决遏制房地产泡沫化金融化 。

其二 ，房地产开发模式优化调整
，包括房企杠杆合理化，可融规模透明化 ，项目开发全封闭化监管和房屋交付可风控等
。改变过度追求销售业绩规模的观念
，转向规模、利润 、产品
、服务互相平衡的经营模式。而在融资“三道红线”落地后，优质房企主动优化调整财务结构 ，提升经营质量
，但不少企业通过表内负债表外化转移等财技美化财务报表 。因此，房企去杠杆必须是表内、表外同步进行 ，才能有效降低企业经营风险
。 其三
，房地产行业进入后开发时代，仍需积极盘活存量 ，有序推进城市更新，企业转型轻资产经营
，寻找第二增长曲线。房地产行业规模现已基本见顶，全国商品房销售面积连续5年保持在17亿平方米高位 ，未来房地产行业将进入后开发时代
，随着房地产行业由增量开发转变为存量运营，企业竞争力重点在于全产业链的运营和资产管理 ，经营模式势必由重资产逐渐转型轻资产
，积极寻找第二增长曲线，例如代建 、物业
、租赁等 。 4月以来 ，苏州、南京 、福州等多个重点城市放松调控
，各线城市房地产市场周期性轮动，市场底或将在二季度到来 ，成交或将企稳回升
。货币政策短期重在稳地产
，逐渐恢复市场信心，引导房地产交易恢复正常化 ，化解企业偿债危机，房地产企业在良性循环的政策指引下
，正迎来否极泰来的时刻。长期来看，一系列政策最核心的意义 ，仍然是在恢复市场信心的基础上
，引导行业 探索 新的发展模式 。后开发时代，房企竞争力重点在于全产业链的运营和资产管理 ，经营模式势必由重资产逐渐转型轻资产
。

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