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【央视新闻客户端】
一 、我国房地产市场现状
目前 ，中国房地产业受经济环境 、政治法律、社会文化和技术环境等方面的影响产生了巨大变化 ，从20多年的房地产业发展历程来看，房地产行业逐渐进入了规范化、制度化的道路。国家的宏观调控和相关政府部门的监管力度也日益有章可循 ，全国范围内已基本建立起了较为完善的行业规范。另外 ，尽管我国经济已出现全面的复苏和走稳迹象 。但从中央到地方的高层和业内人士仍然明白 。在地方政府的考核机制和就业困境未得到根本改观以前。房地产业的支柱性地位仍不可动摇 。环论是城市化建设和国民经济持续发展的需要，还是解决低收入人群的居住保障 ，都还离不开房地产 。可以确信 ，当前及今后相当长的一段时期内，房地产业仍将是我国国民经济发展中的重要支柱性产业．是我国人民居住生活水平不断提高和财富增长的最重要的途径之一。
二 、房地产行业的外部环境分析
1 、经济环境对房地产的影响
经济周期：经济周期情况决定了房地产的有效需求 ，房地产市场的有效需求受到消费者的实际购买力的限制 ，房屋的销售情况取决于消费者的购买能力 。从需求和成交看，预计2010年部分一二线城市交易量受房价预期上涨和供应不足影响会下降，但多数城市特别是三四线城市 ，由于房价绝对水平和涨幅较低 ，交易量仍可能增长 。若政策引导得当，商品房消费将回归理性 ，全国总的销售量会比较平稳
国民收入水平和趋势：国民的收入水平决定了房地产需求的档次 ，收入的趋势决定了未来房地产发展的方向和速度。2010年全年城镇居民家庭人均总收入18858元 。其中，城镇居民人均可支配收入17175元 ，比上年增长8.8% ，扣除价格因素，实际增长9.8% 。农村居民人均纯收入5153元 ，比上年增长8.2% ，扣除价格因素，实际增长8.5%。这意味着人们有更多的钱投入到房地产市场 。
通货膨胀率：在经济发展过程中 ，通货膨胀与通货紧缩交替变化 ，必然会周期性地影响房地产投资的预期回报率，从而影响房地产市场的周期波动 。例如，人民币升值和通货膨胀的预期也强化了人们对住房保值增值的预期。
成本：成本决定了房地产商的底价 ，虽然成交价格受供求关系的影响 ，但行业的成本决定了长期可接受的价格。虽然受国家政策影响，目前房价价格下降 ，但房地产开发商出于自身的利益考虑和对未来的发展预期 ，不希望房价下降 。
城市化进程：城市化进程的影响因素包括人口增长，城市基础设施建设和交通运输业的发展 。城市化进程对地价上涨和房地产业的发展具有强烈持久的作用 ，也影响到各类房地产业长期趋势。我国目前阶段加速城市化进程仍是拉动我国经济增长、保民生和维护社会稳定的重要支撑．而房地产业仍是支撑我国城市化进程持续推进的最重要也是最为显著的产业 。
家庭收入和支出结构：家庭收入是影响住房消费的最重要的因素 。没有一定的家庭积累和家庭收入 ，根本无法进行住宅消费；家庭支出结构对家庭住房消费能力和意愿有很大的影响。
2 、政策法律环境对房地产的影响
住房政策：住房制度的改革主要指国家和政府在住房方面的投资政策和住房分配政策的变化，这将对房地产企业产生巨大的影响 。例如2011年1月26日 ，国务院常务会议研究部署了进一步调控房地产市场的各项工作 ，出台了新的八条政策，主要内容有加大保障性安居工程建设 ，调整供给结构 ，限制高档房，增加中低型住房 。 ? 财政政策：财政政策包括财政收入政策和财政支出政策。前者主
要通过调节与房地产有关的税种与税率来控制房地产市场的运行，后者作为房地产市场的参与者 ，以自身的支出总量和结构影响房地产市场的总量和结构 。例如 ，新的八条政策中的降低地价，征收物业税 ，从源头控制房价 ，
货币政策：货币政策对房地产市场的调节主要是通过利率工具，以控制银行对房地产业的信贷投向和信贷规模 。利率对房地产市场的影响分为供给和需求两个方面。供应方面是影响房地产开发商的财务费用 ，需求方面主要是影响按揭利率和按揭比例 。例如 ，国家调整完善相关税收．强化住房信贷等等 。
产业政策：政府调节房地产业的产业政策工具包括：建设项目结构控制，政策性资金控制。上市政策 ，外资投向引导等。
土地政策：土地资源短缺成为房价上涨的主要因素 。同时 ，促使城市发展向城郊扩展 。所以国家颁布相关政策，土地政策对房地产开发的影响主要从以下三个方面来分析：土地供给政策 ，补地价和土地补偿费的规定 ，土地出让方式。
3 、社会文化环境
人口统计：与房地产有关的人口统计主要包括：人口总量与人口增长，人口的年龄结构，人口的地理迁移 ，家庭规模与结构 。现如今 ，城市居民每个家庭只有一个孩子，必然影响房子数量和卖房结构 。
生活方式：生活方式的变化将直接导致对房地产产品需求的变化。工作和休闲的方式：工作与休闲方式的变化 ，改变了传统的办公与生活的区分 ，由于信息的快速发展，使得在家办公成为可能 ，并因此对住宅的通信设施提出了更高的要求 。所以 ，随着人们的健康意识逐渐增强，人们花钱是希望得到绿色、环保 、节能 、智能化等适合人居的住所 。
教育水平：由于我国在高等教育上取得的长足发展 ，我国的高知阶层迅速扩大。这一群体与普通居民相比 ，对住宅有着特殊的要求 。一个人要实现自我价值，教育是实现他的最好方式 。对于广大的房地产商来说 ，把学校教育纳入小区楼盘规划 ，提供相当多的学位，不仅可以解决业主的教育需求，而且可以提高小区的文化品味。从全国各地情况下 ，业主挑选精品楼盘 ，除了满足正常的居住需求，如追求高尚生活外 ，大部分人是为了给子女挑选就学的学校 。
消费习惯：不同种族 ，地区，国家人们的消费习惯差异很大 ，也会对住宅的需求产生影响 。
现在房子的问题一直都是人们比较关注的问题 ，因为现在购买房子的人数量非常多，所以说房地产行业的发展是非常景气的。因为购买房子是一件大事 ，涉及到很多的费用 ，所以购买房子一定要小心和谨慎，要了解清楚什么位置的房子发展前景好。下面我们一起了解下我国房地产业发展现状如何？如何才能买到又便宜又好的房子 。
我国房地产业发展现状如何？
一、前四个月TOP100企业拿地面积大幅下滑
智研咨询发布的《2020-2026年中国房地产行业运营模式分析及发展前景预测报告》数据显示：1-4月 ，拿地面积Top100房企拿地总面积14591万平方米 ，同比下降26.6%;拿地面积TOP50房企拿地总面积11330万平方米，同比下降31.2%;TOP10房企拿地总面积4379万平方米，占TOP100房企拿地面积的30.0% ，拿地规模占比较1-3月基本持平略有上升 。
二 、TOP20企业拿地面积梯次分明
从拿地面积来看 ，可将TOP20企业划分成3个梯队，中国恒大拿地面积超710万平方米 ，处于第一梯队；绿地控股 、碧桂园、新城控股 、保利发展 、中南置地以及龙湖集团处于第二梯队；13家企业拿地面积位于200-300万平方米之间。
从拿地金额来看 ，保利发展、香港置地和中国恒大位列前三 。1-4月，TOP10企业拿地总额2400亿元 ，占TOP50企业的37.8% 。保利发展和中国恒大奋起直追 ，跃居拿地榜首位和第三。前三企业拿地金额均在300亿元以上，相差不大 ，保利发展以微弱优势位居第一 ，中国恒大以310亿元拿地总金额位列第三 。
如何才能买到又便宜又好的房子？
1、提前预定：对于房价快速增长的时期，从内购价开始 ，随着项目的公开认购 、开盘 、2期开盘 ，销售价格一定是步步走高的，所以，只要你看好了一个项目 ，就要在其刚刚开始内部认购时就交钱预定 ，只有这样才能拿到最好的价格 。
2、等待尾盘：一般楼盘销售到尾盘的时候，开发商往往会有一些优惠措施。但是由于购买尾房不像在开盘时的挑选余地那么大 。
3 、办理VIP：在一个项目开盘之前 ，往往会发行一定数量的VIP卡 。按现在的市场价值 ，一张vip卡至少可以带来2至5万的优惠，还有不少vip用户可以享受到先选房和赠送面积的优惠。
4 、关注促销活动：时时关注自己心仪的房产项目动向 ，多打电话（或去现场）了解预售期间有没有优惠活动也是个不错的方法 。现在很多项目为了试水市场、聚拢人气都会举行一些类似于购房打折 、送车位 、送物业等优惠活动的 。
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