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21世纪经济报道记者李莎 北京报道 12月21日 ，地产股掀起涨停潮 。截至收盘，香江控股 、泰禾集团 、宋都股份、嘉凯城、蓝光发展 、京投发展 、大悦城等20余只房地产开发股票涨停 。融创中国、祥生控股 、朗诗地产 、旭辉控股、时代中国等港股也迎来大涨。
据东方财富板块排行 ，21日A股涨幅前三的行业为房地产服务 、房地产开发和装修建材 ，涨幅分别为7% 、5.7%和3.6% 。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，地产股大涨是多因素综合作用的结果 。包括央行下调LPR，近日央行、银保监会发文支持优质房企并购出险和存在困难的房企优质项目等。李宇嘉表示 ，叠加各地开始出台政策纾困楼市 ，大致可以判断楼市政策暖风会越来越大。
李宇嘉向21世纪经济报道记者指出，目前房地产整体风险预期还比较大 ，政策从以往的需求端直接刺激转向结构性纾困 。“从政策底走向市场底还会经历比较长的时间 ，今年12月到明年1-2月市场都会比较差 。”李宇嘉说。
结构性政策持续正向引导行业预期
12月20日，中国人民银行公布1年期LPR为3.8% ，较上月下调5个基点 ，5年期以上LPR为4.65%，连续20个月未变 。
交通银行金融研究中心分析认为 ，本次LPR报价下调的直接原因是近期降准的引导 ， 5年期以上LPR继续维持不变，表明到目前为止 ，还没有对房贷利率造成普降影响 。但信用宽松窗口正在开启 ，在“促进房地产业良性循环和健康发展 ”的要求下，开发贷和按揭贷都有适当放松的可能性。
从市场情况来看，部分地区房贷利率已经开始回调 。贝壳研究院监测的103个城市12月主流首套房贷利率为5.64% ，二套利率为5.91% ，均较11月回落5个基点，其中有40%的城市房贷利率环比下降 。四季度以来 ，首套 、二套房贷利率较9月高点累计回调10个 、8个基点。12月平均放款周期为57天 ，较11月缩短11天 。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，103个重点城市房贷利率连续3个月环比下降 ，放款周期缩短到2个月以内 。在“良性循环 ”指引下 ，信贷环境的持续改善将对年底市场成交带来利好，带动市场底部修复。
与此同时 ，据多家媒体报道 ，近日央行与银保监会联合出台通知，鼓励银行业金融机构做好重点房企风险处置项目并购的金融支持和服务 ，重点支持优质房企兼并收购一些出险和经营困难的大型房地产企业的优质项目 。
中指研究院分析认为 ，该通知的出台，将积极推动化解当前多发的房企流动性风险，并且在不改变房地产融资政策大方向的前提下 ，对房企融资进行定向放松 。优质企业可抓住融资窗口期积极寻找优质项目 ，出险房企要利用政策和市场条件稳妥处置问题项目、风险企业项目。
中国人民大学国发院城市与房地产研究中心主任 、中国人民大学商学院财务与金融系教授况伟大向21世纪经济报道记者指出，房地产债务风险是房地产风险的主体和防范重点 ，一旦房地产债务大规模违约 ，产生信用风险，会对整个经济部门造成冲击甚至危机。
实际上 ，12月3日银保监会就指出 ，要在落实房地产金融审慎管理的前提下，指导银行保险机构做好对房地产和建筑业的金融服务 。根据各地不同情况 ，重点满足首套房和改善型住房按揭需求 ，合理发放放个地产开发贷款 、并购贷款，促进房地产行业和市场平稳健康发展 。
交通银行金融研究中心认为为促进合理购房需求正常释放 ，后续5年期LPR利率也有调降可能。
李宇嘉则表示 ，政策将继续扶持房地产，但属于结构性政策，目前降低LPR仅针对一年期 ，一定程度上表明宏观层面仍避免发出明显刺激市场回升的信号 。
多地多政策支持合理住房需求
近期央行、银保监会等多次发声纠偏房地产政策 ，正向引导房地产行业预期 。中央经济工作会议也明确要加强预期引导，强调要因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
在需求端 ，近期多地推出多种政策支持合理住房需求 ，包括提供购房补贴，发放优惠券 ，对购房契税进行补贴 ，放宽公积金贷款限制等 。
其中发放购房补贴最为常见 。多地针对人才、新市民 、三胎家庭等特定人群发放购房补贴。
如12月13日芜湖印发青年英才购房补贴发放细则通知，对符合条件的人才发放购房补贴 ，最高补贴房款的10% 。10月11日宁波发布奉化区人才购房补贴公告 ，为符合条件的人才提供8-100万元的购房补贴 。南通海安为支持二孩 、三孩家庭购房，每平方米分别补贴200元和400元；哈尔滨则将购房补贴的范围扩大到人才和新市民；长春为人才和进城农民提供购房补贴 ，人才和农民每平方米的购房补贴分别为50元和80元。
多地为鼓励购房发放优惠券 。如12月9日桂林发布文件 ，提出为12月在桂林五区购买新房的购房者发放消费券，金额为成交合同额的1%，可在本地商贸企业购买百货、家电 、车辆等 ，并对销售面积靠前的项目进行相应的消费券奖励 。推出类似做法的还有长春等地。
除此之外 ，多地为降低购房成本，对购房者进购房契税补贴 ，如12月10日衡阳发布新房和地下车位财政购房补贴实施方案 ，对满足条件的购房者补贴15%-50%的新房契税补贴和80%的地下车位契税补贴。推出类似政策的还有开封等地 。
适度放宽公积金贷款限制或定向提高公积金贷款额度也是刺激合理住房消费的常见举措 。如12月13日惠州发文允许人才提取住房公积金用于支付购房首付款，可足额申请高级人才住房公积金贷款的最高额度 ，夫妻双方合计最高贷款150万元等。哈尔滨放宽二手房公积金贷款房龄年限要求等 。
合硕机构首席分析师郭毅向21世纪经济报道记者表示 ，多地针对性鼓励合理住房需求，尤其是人才的住房需求 ，是基于希望支撑和拉动地方产业 、推进职住平衡目标的考虑衍生而来 ，一定程度上会对楼市带来一定利好，但影响有限 。
许小乐向21世纪经济报道记者表示 ，后期可能还会有城市继续跟进购房优惠补贴政策 ，相关政策会有一定的持续性，目的是改善市场预期，提振居民住房消费信心 ，最终促进楼市回归平稳。
21世纪经济报道记者注意到 ，11月30日，河北保定发布全面推进被动式超低能耗建筑产业发展实施方案 ，取消被动式超低能耗建筑商品房项目的限价和限购政策 ，公积金贷款额度上浮20% 。
况伟大认为，限购、限贷是真正能体现房住不炒的一个重要决策 。支持改善性住房在内的居民合理购房需求 ，并不意味着热点城市会降低二套房首付比例。热点城市供求关系紧张 ，要通过较高的二套房首付限制，来重点满足首套房的住房需求 ，一旦降低二套房首付比例 ，可能会加剧目前基本住房需求得不到满足的情况，也与共同富裕的要求相悖 。只有供求关系宽松的城市 ，才可能适当降低二套房首付比例 。
招商地产中报净利润预增超过1倍 ，刺激房地产板块飘红，招商地产今日更是大涨了8.9%。地产指数涨幅近愈5% 。
对于业绩大幅增长，招商地产表示主要是因为报告期内结算面积较上年同期大幅增加 ，使得营业毛利及净利润相应增长 。公告显示 ，上半年招商地产实现签约销售面积136.05万平方米，同比增长16.34%；实现签约销售金额199.66亿元 ，同比增长23.77%。观察另外三大房企的销售简报 ，也表现不俗，其中万科在销售面积和销售额方面依然为四大房企之最 ，2013年上半年共实现销售面积716.4万平方米 ，销售金额836.7亿元。金地集团销售面积和销售金额同比增幅分别达到了32.25%和46.52% 。另外，保利地产上半年销售面积同比增速也达到28.4% 。
四大房企今年上半年销售保持较好势头无不与今年上半年房地产市场销售火爆有关 ，不过火爆背后是地产行业业绩分化日趋明显。已公布的28家上市房企中报预告显示 ，预增的仅11家，占比不足4成 ，续亏和首亏合计也达11家 。其中预增上市房企中 ，最高增速为世荣兆业，其净利润增速预计超2000% 。亏损房企中，中航地产预计亏损达1113%。业内分析认为 ，部分房企因结算时点(南国置业)或基数原因(滨江集团)业绩大幅增长 。但也有部分企业因受前期调控影响或结算时点问题(金地集团)出现负增长 。上半年主要房地产企业基本完成销售任务 ，而2012年下半年成交基数较上半年高出75%，加之今年下半年政府对预售证的管理将进一步扩大到二三线城市,另外叠加下半年资金面较上半年收紧的趋势 ，市场普遍预计下半年房地产市场销售较上半年会有所回落。平安证券预计下半年全国住宅销售面积同比将下降4.8%,全年增速为5.2% 。申银万国报告称 ，目前市场销售状况较平淡，预计7-8月销售亦缺乏亮点 ，政策趋严概率不大 。
对于地产股后市走势而言 ，申银万国认为，短期股价受再融资放开预期等事件催化将有所反弹 ，目前一 、二线城市的房地产市场还是处于供不应求的局面 ，如果这个局面得不到缓解，业内认为房价上涨的可能性很大 ，最好的解决办法是加大供应量。目前房企融资渠道主要是依靠发行信托融资和境外融资 ，而近期信托融资在整顿也会导致房屋供应有进一步收紧的可能 。不过，平安证券认为，从大逻辑上判断年内全面放开再融资的概率偏小 。房企再融资市场更倾向于有条件地放开。建议配置流动性较好的龙头公司作为短期博弈筹码 ，如果再融资实现放开 ，推荐关注两类公司：一是大股东拥有大量资源等待注入的深振业A 、深长城、招商地产 、中航地产 、中粮地产等；二是长期资金受困、手中具有较好项目资源的中天城投 、鲁商置业。
值得注意的是日前被网友戏称为“空军一号”的独立经济学家谢国忠对楼市罕见唱多 。谢国忠表示，在明年年初 ，地方政府的财政压力将影响到中央政府 ，中央政府将会释放相关的房地产市场的利好信号，因此带动房价回暖 。去年12月底 ，谢国忠曾指出未来五年大城市的房价会跌50%。
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