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【央视新闻客户端】

您好。

目前房地产税仍在起草过程之中 ，操作难度很大
。

首先 、开征房地产税必须先由全国人大立法

房地产税要全面推行还需先立法。2013年11月
，十八届三中全会通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，提出了“税收法定”的原则 ，也就是说
，“如果没有相应法律作前提，政府则不能征税 ” 。

一系列政策频出 ，意味着未来开征房地产税
，必须先由全国人大立法讨论通过才能算数
。

房地产税到底难在哪里?“房地产税在起草过程中，实际上是对现行税制以及有关的收费体系的再设计 ，因为围绕着房地产的税收有很多，还有附加在土地上 的各种各样数不清名目的一些费用
，都和房地产税有关。”刘桓告诉记者，实际上 ，房地产税的出台
，是对现行税费体制中的一些税费项目所做的 必要调整和整治 。“这是一个非常复杂和困难的过程
。
”

其次，除了税制体系的再设计 ，房地产税还面临哪些难题?

一、房产税收入都抵不上征税成本?专家建议由中介组织代征

目前很多人不清楚“房产税”和“房地产税 ”这两个概念到底有什么区别
，都在混淆使用，房地产税和房产税仅一个“地
”之差 ，实际差别却很大。

房产税
，是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据 ，向产权所有人征收的一种财产税 。目前的房产税更类似于国外的物业税
。

事实上
，近两年的国家正式文件或相关主管部门的言论，都是使用“房地产税”这个概念。这意味着 ，未来的房地产税，征收对象不仅是房屋
，还可能涵盖土地等 。现行房地产相关税费，都有可能随着房地产税的推行而进行整合 ，因此应该是房地产税收体系的综合改革
。

由于房地产税是典型的地方税
，理所当然该由地方税务部门来征收，而征收房地产税考验的是地方政府的能力和实力。事实上 ，房地产税作为直接税种
，征收难度大
、成本高，绝大部分城市即便强行开征 ，获得的收入也难以抵消成本 。

从以往房地产税的试点城市看
，无论是上海的增量征收还是重庆的高端存量征收，所得税收入都很少。按照新华网2014年1月的报道 ，重庆从2011到 2013年
，累计3年征收房产税未超过4亿元;上海3年累计征收个人住房房产税约6亿元
。不仅实际征收税额和两市的住房规模远远不匹配，征收所花费的人力 物力成本相对巨大。

“税务机关其实还没有做好这方面的准备 。目前征收能力和管理水平都跟不上
。 ”刘桓告诉记者 ，直接面对居民征税很难，“一旦征收房地产税
，一个楼内的一百户居民就有一百种情况，税务局要分别对待 ，我们国家恐怕还没有这么大的税务能力。
”

记者注意到
，迄今为止，中国的税收几乎都是针对法人进行征收 ，即便是个人所得税
，也是通过单位财务部门代扣代缴，现在让税务局直接面对居民个人征收 房地产税 ，难度可想而知
，“建议采取中介方式，可以把房地产税委托给有资质的资产评估的权威部门来征收 ，这样可以节省税务部门的人力物力成本 。”

即便如此
，刘桓依然对通过中介组织征税表示担忧，“其诚信程度、职守操守和业务能力目前也都没有达到相应的水平
。中国是一个大国 ，南北东西差别很 大，二元性结构特征也很明显
，税务机关以及相关的中介部门的管理一时半会儿又跟不上，这就使得房地产税开征的时候会遇到想象不到的麻烦。 ”

二 、税率多高?按什么房价征收?免征额是多少?

老百姓最为关注的是 ，房地产税一旦实施
，买房要多交钱吗?要多交多少钱?

以北京为例，如果一家3口在北京二环购买一套100平米房子需要800万元 ，按照1.5%(1.5%的税率被认为是世界通行做法)的税率计算
，每年 需要缴纳的房地产税是12万(每月纳税1万元);如果在四环购买一套100平米的房子需要500万元，每年需要缴纳的房地产税为7.5万元(每月纳税 6250元) 。

现实或许不会这么悲催!据记者了解 ，上海
、重庆试点房地产的税率介于0.4%到1.2%之间
，低于1.5%的国际平均水平(发达国家的房屋持有税， 税率一般为1%至2%)
。上海的试点方案为0.6%和0.4%两档 ，重庆包括0.5%、1% 、1.2%三档
，皆低于国外水平。如果按照0.5%税率计算， 在北京二环购买一套100平米房子 ，每年需缴纳房地产税4万元(每月缴税3333元);在北京四环购买一套100平米的房子，每年需缴纳房地产税2.5万 (每月缴税2083元) 。

“不过
，从发达国家经验来看，房地产税一般以评估价 ，而非市场价为税基
。评估价一般要低于市场价
，且会是几年才调整一次。
”中国社科院财经院汪德华研究员告诉记者 。

另外，刘桓还建议说 ，我国的房地产税不能照搬国际经验
，要根据中国国情，设定一定的免征额。

2011年上海和重庆的房产税试点方案 ，皆有免征条款：上海本地户籍居民人均60平方米免征
，重庆对于新购房100平方米免征
。

“根据上海的试点经验，免税面积设定为人均60平方米比较合理 ，这样对于3口之家来说
，可以有180平方米不用交税，从而保证了居民第一套住房不用缴税。”刘桓告诉《中国经济周刊》记者 。

对于免征额和税率 ，目前官方并未透露出任何信息
。当下，大家讨论较多的是出台房地产税是否能够替代土地出让金。

三
、中短期内
，房地产税与土地出让金并行不可避免

征收房地产税是世界惯例，这可能是该税种立法最具说服力的理由 。

不过 ，原国家税务总局副局长许善达曾指出
，中国的房地产税，是土地国有制下对私人住宅征收的财产税 ，这在国际上难以找到借鉴先例
。

在土地国有的条件下
，我国地方政府的财政收入多年以来严重依赖土地出让金。公开数据显示，2014年上海共收入土地出让金1763.9亿元 ，相当于2014年上海全市公共财政收入的38.47%(土地出让金收入不包括在公共财政收入之内) 。

目前业内普遍认为
，房地产税取代土地财政是合理的，也是大势所趋 ，未来将用房地产税替代地方政府的卖地收入
，成为地方政府的收入来源
。

我国房地产的现状是什么

房地产税主要有：

房产税：以房屋为征税对象。房产税的计税依据是房屋计税价值或房产的出租收入 。

城市房地产税:是对属于中外合资经营企业、中外合作经营企业 、外国企业和外商的房屋
、土地按照房价、地价或租价的房地产所有人或使用人征收的一种税
。

城镇土地使用税：以土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据。

土地增值税：以土地和地上建筑物为征税对象 。以增值额为计税依据。

耕地占用税：以纳税人实际占用的耕地面积计税 ，按照规定税额一次性征收
。

契税：以转移土地 、房屋使用权的行为为征税对象。以成交价格为计税依据 。

税收现状：

直接将房地产作为征税对象的包括5个税种：城镇土地使用税
、房产税、耕地占用税 、契税、土地增值税
。将房地产作为间接征税对象的包括5个税种：城市维护建设税
、教育费附加、个人所得税 、企业所得税
、印花税。我国前期始终未形成成熟的房地产税制体系 。

税收问题：

税种设置重叠：现行的房地产税制存在重复征税的现象，税种重叠
，税基交叉的问题突出
。这一方面增加了房地产持有和交易的成本，另一方面也导致了隐形交易大量存在。

税基确定不合理：房地产税的税基是房产原值扣除一定比例的余值 ，土地使用税的税基是土地面积 。

一、中国房地产业现状：财富的巨人与纳税的侏儒

2005年9月10日
，中国税务总局第五次公布了“中国纳税500强排行榜 ”,在本次排行榜中，300名内竟然没有一家房地产企业的名字出现
。而与此相对应的是 ，2005年的“胡润中国富豪榜
”中赫然于榜中的房地产企业依旧占据了半壁江山
，其数量甚至超过2004年。在该富豪榜中共有48位企业家主营或涉及房地产业，且在“百富榜中”排名较靠前 。在前10名富豪中 ，主营业务中涉及房地产业的富豪就多达5位
，身价达140亿元
。

在中国十大暴利行业中，房地产企业居首位。一般行业难觅的20%的项目利润已成开发商底线 ，部分企业取得土地早 、土地储备充裕的房地产公司,在一期高于一期的房价攀升中攫取30%至40%的利润也不鲜见 。到目前为止
，房地产业经过20多年的发展，已经成为国民经济的先导性
、基础性、支柱性产业。从1991年到2004年房地产行业仅房屋销售额增长了43.62倍 ，平均年增长33%；房屋销售价格平稳爬升，2004年全国房屋平均销售价格已达到：2714元/米
，北京为：5053元/米 、上海为：5855元/米，从1991年到2004年全国房屋平均销售价格增长了3.45倍 ，平均年增长10%
。（详见表1）。从表中可以看出
，房地产行业经营业绩令人惊喜，但80%的房产企业在税务机关账面上赫然显示“亏损 ”二字 ，剩下的二成企业也多以“微利”的面孔出现 。以2004年的北京房地产企业为例
，根据税务总局统计出来的数据显示全行业亏损
。

表1：1991年----2004年全国房地产行业销售情况表[1]

年 份

房屋销售额（万元）

房屋销售面积（万平方米）

单位销售额（元/平方米）

销售额增长率

1991

2,378,597

3,025.46

786.19

1992

4,265,938

4,288.86

994.66

79.35%

1993

8,637,141

6,687.91

1,291.46

102.47%

1994

10,184,950

7,230.35

1,408.64

17.92%

1995

12,577,269

7,905.94

1,590.86

23.49%

1996

14,271,292

7,900.41

1,806.40

13.47%

1997

17,994,763

9,010.17

1,997.16

26.09%

1998

25,133,027

12,185.30

2,062.57

39.67%

1999

29,878,734

14,556.53

2,052.60

18.88%

2000

39,354,423

18,637.13

2,111.61

31.71%

2001

48,627,517

22,411.90

2,169.72

23.56%

2002

60,323,413

26,808.29

2,250.18

24.05%

2003

79,556,627

33,717.63

2,359.50

31.88%

2004

103,757,069

38,231.64

2,713.91

30.42%

近期国家税务总局在对浙江
、安徽、山西 、山东
、四川、云南 、上海7省市的调查中发现，在各种涉税问题中 ，房地产业的问题占了90%。以浙江省地方税务局提供的材料为例
，金华市地税局稽查局近期对该市96家房地产企业开展专项税收检查，企业补缴税费5472万元；嘉兴市地税部门组织全市311户房地产企业的2002至2003年度税收自查 ，各企业自查申报补税金额共计5009万元；义乌市地税局针对全市房地产行业税收征管中存在的问题
，对15家规模较大的房地产企业进行重点检查，查补税费共7000多万元 ，其中单户查补税费最多的达1800余万元 。杭州市审计局重点检查的37家房地产企业中，有17家存在偷逃税行为
，偷逃税金额达7069.81万元
。

二、房地产行业的避税行为及原因分析

近期国家税务总局高层人士表示：房地产业无论是涉税案件数量
、案件发生率、涉税违法纳税人所占比例 、还是查补税款额上都有明显的上升势头。通过长期调查发现房地产业的纳税人规避税收的手段主要集中在营业税和企业所得税这两个主体税种上 。通过大量的调查研究发现我国目前房地产企业规避税收的几种主要方法
。

（一）利用成本膨胀法规避税收行为

成本膨胀避税法是指房地产企业在核算成本时，为使成本值最大化从而减少应纳税所得额 ，或通过采取最有利于自己的成本计算方法
，以各种非违法的手段加大或调整自身的税前成本额，减少应纳税额 ，最终达到降低自身税负的避税方法。

房地产企业运用膨胀成本避税法主要目的是规避企业所得税和地土增值税 。我们在调查中发现
，这种避税方法在房地产企业运用相当普遍，有数据显示 ，一般成本膨胀率都在10%--15%之间
，更有甚者达到20%--30%
。房地产企业普遍采用这种方法规避国家税收的主要原因在于：

一是房地产开发企业属劳动密集型
、资金密集型企业，其开发项目的经营周期较长 ，开发前期资金投入大
，资金回报期相对滞后，并且其成本构成项目十分繁杂、金额大。在会计成本核算中 ，很难在时间和因果上准确配比相应的费用和成本；同时由于上述原因也给税务机关的征管和稽查带来很大难度 。这为房地产企业从客观上造成了避税的空间和条件。

二是房地产开发企业大多是多种经营，既有建筑业
，又有加工业，既有房屋销售 ，又有物业管理服务
。在调查中发现
，大多数房地产企业的关联方一般为建筑安装（队）公司 、建筑材料加工企业
、绿化公司、房屋销售（中介） 、装修公司等，而这些关联公司中 ，还有不少是享受税收优惠政策的企业。更有甚者的是房地产企业与其关联的建筑安装等公司的财务是合署办公 。这为房地产公司在成本核算上通过虚开
、多开发票的手段来膨胀工程成本提供了可操作性
。

三是房地产企业在经营中涉及的职能部门多
，要办的手续烦琐，收费几乎无处不在。有关资料表明,某些地方对房地产开发企业的经营活动拥有行政、经济管理等职权的部门多达几十个,大到政府部门 、行业协会 ，小到街道居委会
、环卫站等
，形成文件明确规定的收费项目就有近百项；过多的规费支出，票据五花八门 ，使税务机关较难甄别和认定其支出的合理、合法性及其标准
，最终使房地产企业在年终利润的提供和应纳税所得额的调整具有了不确定性 。

四是房地产开发工程施工周期长，结算方式多样
。调查中发现为房地产企业提供劳务的施工方种类是五花八门 ，有正规建筑安装公司 、有农村草台班子（由于征用了农村土地）、有个体户
、也有军队等特殊单位，税务机关对这些单位的票据管理也欠缺有效手段。造成开发企业在支付施工单位工程款时无法按规定取得发票
，而是以收据支付工程款（包括行政事业单位收据、中国人民解放军专用收据等）的特殊现象 。这既影响了工程成本的及时结转，同时又给房地产企业膨胀开发成本 ，规避国家税收提供了机会
。

五是由于房地产企业
，特别是非国有企业，公司内部管理混乱。公司财务无法分清会计主体与公司权益人之间的经济行为 。造成公司权益人发生的个人费用和权益人个人开发的建筑物的成本 ，全部挤入公司费用成本中
。我们在调查中发现
，公司权益人（包括家庭成员）的个人经济活动所发生的支出，如出国旅游的费用 、享受高档消费品的费用等等全部被挤入公司的期间费用；在调查中还发现公司建大楼 ，权益人建小楼的情况
，其挤占公司的成本比例是触目惊心的。

（二）运用税收政策的缺失和会计政策的空间规避税收行为

房地产企业运用会计政策的空间，即对同一经济活动可选用不同会计方法的原理 ，和利用税收法规的缺失
，人为调整企业收入和成本费用，以达到规避企业所得税
、个人所得税和土地增值税的目的 。

房地产企业在结转销售成本时 ，一方面利用税务机关的政策法规的缺陷，即税收政策只注重收入与时间关系的配比
，而轻收入与因果（对象）关系的配比；另一方面，利用会计政策的空间 ，如利用“配比原则
”对当期成本费用确认存在的空间
，即一是房地产企业利用存在存货成本流转假设等会计环境的影响，在对“存量房”销售成本的确认上存在“加权平均法 ”、“个别计价法
” 、“先进先出法”和“后进先出法 ”等方法的选择 ，而选择不同的方法
，均可以配比当期的销售收入，但不同的方法会导致当期销售成本的明显差异。房产地企业正是利用了税收法规的缺失和会计政策的空间 ，在结转销售成本时
，人为调节企业成本，或以小配大 ，即小收入配比大成本费用；或张冠李戴
，即销售的是甲套（或幢），而成本结转的却是乙套（或幢）；二是利用会计制度中“配比原则
”对收入与费用配比关系上只明确了“质” ，而忽略了“量 ”的缺陷，即利用了企业期间费用与其收入在数量上无法正确配比的实际
，来增加企业当期费用
。如工资费用
、业务招待费、广告费 、会务费和差旅费等期间费用。

绝大多数房地产企业为了达到利用税收政策的缺失和会计政策的空间规避税收的目的，对开发成本的会计核算均不按开发房屋的细数（如幢或套）设置明细会计科目 ，只设置总账科目 。在发生销售时
，只按时间关系配比结转销售成本，而不按因果（或对象）关系结转所销售的房屋成本
。在调查中发现 ，房地产企业存在大量的“零成本房
”现象。所谓“零成本房”是指房地产企业在某个开发项目中
，已结转了其所有的成本，但仍然有部分“存量房 ”待售 ，也就是说这些“存量房
”一旦发生销售
，已无成本与其配比，即收入等于利润 。但这些“零成本房”是绝不会再对外销售的 ，它们大都成了房地产公司的办公大楼或是公司权益人的私人住宅
。调查显示
，一般房地产企业的“零成本房 ”占整个开发项目的3%--7%。

（三）利用现行税收政策的缺失沉淀或转嫁税收行为

一是，我国税法规定对股权转让行为不征流转税 ，仅对其收益征收企业所得税，这一规定为房地产开发企业规避其应缴纳的营业税创造了机会 。部分房地产企业
，正是利用这一规定，将其销售房屋应缴纳的营业税大量沉淀到买方
。

在调查中发现 ，部分房地产公司会事先成立了一个全子公司
，并由该子公司拥有待售房产（一般是整幢房屋）。当有买家时，就将该子公司的全部（或部分）股权转让给买方 。在该活动过程中 ，法律上子公司仅仅变更了股东
，公司名称未变更，纳税主体的地位没有改变 ，该房产的产权也仍然属于子公司
。经济上房地产公司没出售房屋
，其出售的仅仅是子公司股权。虽然房地产企业失去了对子公司的控股权，但这正是成立子公司的目的所在 。这样一来 ，房地产公司就成功地规避了其应缴纳的营业税
，并将营业税税金全部沉淀到买方。理论上讲，如果买方永久持有该房产或是继续转让子公司股权 ，那么，这部分房产应缴纳的营业税税金将永远沉淀下去
。

二是
，我国现行税法中存在大量的税收优惠政策，如再就业的税收优惠政策；军队转业干部
、退役士兵、随军家属自谋职业 、就业的税收优惠政策；福利企业税收优惠政策和各省市的税收特区的税收优惠政策等等。这些税收优惠政策对企业的减免幅度是非常大的 ，如符合军队转业干部政策的企业
，可享受3年内免征营业税
、企业所得税和个人所得税的巨大优惠 。

调查中发现,房地产公司利用现行税收优惠政策，将其应缴纳的企业所得税、营业税等税金转嫁到享受税收优惠政策的关联企业
。房地产企业会事先在不同的地区 ，通过各种手段成立若干家能享受税收优惠政策并且表面上毫无关联的房地产（中介）销售公司。然后
，再与这些事先成立的中介公司签订合同，以较低的价格将房产转移到中介公司 ，中介公司再按市场价对外转让 。本应由房产公司承担的税收就被转移到这些“销售公司”
，而“销售公司
”是享受国家税收优惠政策的，如此一来 ，国家的税金就成了房产大鳄们的饕餮大餐
。

（四）利用临界转换法规避税收行为

所谓临界转换避税法是指由于税法规定的差异性
，使得纳税人在面临同一个纳税对象或同一个涉税事项时，有两种或两种以上的纳税义务 ，纳税人通过数理计算与分析，找到税赋差异的临界点
，从而适时转换身份或业务性质以达到最低税负。

我国的税法体系中对房地产企业也存在着税收负担的差异，这就给房地产企业提供了选择临界点的巨大机会 。如对外资和内资房地产企业在企业所得税 、城建税、教育费附加等税种和税率上都存在着较大差异 ，税法规定外资房地产企业的企业所得税税率为24%
，免缴城建税
、教育费附加
。在调查中发现，部分房地产企业重新注册登记、成立虚假合资（或外资）房地产公司 ，适时转换身份
，以达到规避企业所得税 、城建税
、教育费附加等税收的目的。

在调查中还发现，部分房地产企业利用合作建房的两种方式的差异 ，进行临界点的选择
，适时转换业务性质，以达到规避营业税的目的 。所谓合作建房 ，就是指一方提供资金
，一方提供土地使用权，两方共同建造房屋的行为
。根据现行税法的规定 ，合作建房有两种方式，即纯粹“以物易物”方式和成立“合营企业 ”方式。由于两种方式中因为具体情况的不同
，而产生不同的纳税义务 。

例如，甲企业拥有土地使用权 ，乙企业拥有资金
，它们可以通过合作建房的方式进行交易。第一种情况是：甲乙企业约定，房屋建好后双方均分房屋面积 ，即“以物易物
”方式
。税法规定该经济活动的实质是甲企业出让土地使用权
，应该缴纳5%的营业税；第二种情况是：甲乙企业合伙成立合营企业，甲企业以土地使用权入股 ，乙企业以资金入股
，即“合营企业”方式。税法规定该经济活动的实质是甲企业以无形资产投资入股，不必缴纳营业税

一、预售购房款挂在往来账面 。

将预售购房款记账 ，使得应该马上缴纳的税款变成往来流动资金
，偷逃经营税和企业所得税，这是房地产开发企业较为普遍采用的一种手段
。（暂不确认收入 ，特别是利润率低于15%的项目）

二 、不按照合同约定的时间确认收入。

以各种理由诸如未清算
、未决算或者是商品房销售没有全部完毕等原因拖延缴纳企业所得税 。

三、随意调整税款申报数额
。（延迟纳税，提高资金使用效果）

有些房地产开发企业由于资金紧张
，在年度内随意调整税款的申报数额，通常做法是年初 、年中减少申报数额 ，年末全部缴清。

四
、钻政策“空子 ”
，不及时清算土地增值税 。

开发项目应在全部竣工结算销售后清算土地增值税，而部分开发商迟迟不结算或者是故意留有一两套尾房 ，结果无法进行整个项目的结算
，影响了土地增值税的及时足额入库
。

五、开发成本计入对外销售商品房成本，偷逃企业所得税。

六 、从售楼款中抵减代理手续费 。

将代理销售商手续费支出直接从售楼款收入中抵减 ，而从代理商处收取的楼款净增额为计税营业额
，以此少缴营业税
。

七
、扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积 ，多结转经营成本。

八、用房屋换土地 。

房屋和土地之间的税费相差达到7%
，将房屋换成土地可以减少应缴纳的税额。

九 、降价
。

无正当理由降低销售商品房价格，从而达到少缴营业税和企业所得税。

十、整体转让“楼花
”不做收入 。

根据规定 ，开发权整体进行转让时，按照约定要收转让费
，部分开发商却不按照规定做收入，而是挂在往来账面 ，以达到偷漏税的目的
。

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